美博达电梯

10年专注电梯工程维修保养 电梯销售定制安装改造维保服务

免费设计咨询、拨打指导服务热线 13401328499
当前位置: 首页 > 新闻中心
电梯维修保养的六点沟通技巧[09-04]

电梯维修保养的六点沟通技巧

一幢大楼电梯运行是否舒适正常,很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备,其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行,但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责,物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。 维护与监管、专业与非专业,怎样调和二者之间的矛盾,确保电梯运行的质量?作为电梯设备管理人员,怎样抓住电梯维保管理的切入点,提高自己的业务水平?

那么,物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?笔者认为,双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神,确认各自在电梯维保及日常管理中的位置,相互尊重、目标一致,不相互角力,这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

以诚相待、共同参与

在与电梯维保公司互动中,由于双方利益点不一致,矛盾在所难免,甚至“短兵”相接,这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。

对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件,例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置,担负着重要的作用,是电梯正常运行的必要保障,对特定部件、构件有一定的认知,才能在电梯的维保管理中突出重点,抓住重心。

电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益,在电梯维保作业中,难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐,也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此,在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下,紧抓维保重点,特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理,显得尤为重要。

在维保计划和作业表方面,首先应参照电梯维保的相关资料,与维保公司密切沟通,根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题,按轻重缓急列入电梯作业表中,以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样,维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中,做到目标明确,有的放矢。

不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础,也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解,电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作,做到胸有成竹。

在日常巡检表中,要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管,采用“望、闻、问、听”的办法,实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断;“闻”即对关键设备和关键部位(特别是电气设备)是否有异味进行确认;“问”是了解乘梯人员的感受;“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况,电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定,做好相关记录,并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。

紧抓维保重点、做好旁站管理

制定计划、有的放矢

笔者经过多年的实践,认为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面:

掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯,使电梯维保管理人员在电梯出现故障时,在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类,能帮助电梯维保人员明确故障范围。

知己知彼、百战不殆

笔者认为,该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题——一方没做好电梯日常管理,一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题——双方互不信任、相互推诿。

笔者所工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中,电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价,我方不能接受,立即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉,对该工作所涉及的工艺流程相当了解,确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的一定更改和部分内层招膜片的更换,两人一天即能完成。在后续的谈判中,我方完全掌握主动权,经过多次谈判,对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础,最终合同价为一万二千元,我方既赢得了此次较量的胜利,又为公司节约了大量的费用。

电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单),由于该作业流程是针对所有电梯客户,具有其普遍性,但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养(维保)作业单,上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位(部件)的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外,很多检查项目只能做到走马观花。那么,如何确保电梯维保工作的质量呢?笔者认为,有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备,其保养和维护也都有章可循,有矩可蹈。了解和熟悉相关知识,才能掌控电梯维保的方向和进度,做到操之在我。

很多物业公司管理者都有这样一种看法:物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同,涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题,物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为,电梯维保公司与物业公司就是从属关系,电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环,需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时,物业设备中的特种设备种类繁多,做好电梯特种设备的维保管理工作,相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。


电梯的保养有哪些作用[09-04]

关于住所高层用户来说,停水、停电就可以他们的日子形成诸多不便,更何况一次电梯毛病。一次电梯毛病,不只能给日子带来诸多不便,甚至会威胁到乘客的日子质量水平。因而,电梯安全问题一直是社会普遍关注的焦点。若想使电梯不出毛病,就应从电梯维保做起。

电梯作为一台机电一体化的大型特种设备,其结构较为特殊。它不能以整机方式出现在运用现场,而是以涣散组件的方式运送到现场,通过装置、调试、检验合格后才干成为整机供给运用。而运用后的保养更为重要,那么,电梯保养在电梯日常运用中有什么效果呢?

现在电梯的维保分为两种方式:一是由电梯原厂授权或委托的公司进行维保;二是电梯运用单位雇用第三方维保公司进行维保。因为多方面要素,有些维保存在不标准、不到位等问题。一台电梯的好坏,亦即质量凹凸的评估,既有厂家方面的产品组件质量、产品设计老练程度要素,也有装置工艺和检验标准要素,以及后期的电梯保养等要素,每一种要素都会影响到电梯的正常运用及其寿数。运用者是以毛病率凹凸作为首要衡量标准,其次是运转舒适感和感官效果。

按电梯全体剖析,其机械结构不算杂乱,其中心是曳引机,曳引机的发展现已很老练,从涡轮蜗杆到斜齿轮,再到无齿轮驱动(包含同步无齿,其结构对保护来说更为简化,大大降低了保护本钱,对环境污染趋于环保化),都是以进步功率、进步运转平稳度和降低运转噪音为首要目的,后期产品又提出绿色环保等新要求。

由此可见,电梯保养在电梯日常运用过程中占有着不可替代的效果。大多数电梯毛病都与保养有着不可分割的关系,因而,电梯的日常保养不容小觑。


电梯保养流程及操作规范[09-04]

一、维修保养前的安全准备工作

电梯维修保养人员到达现场后,首先向物业单位管理人员登记报到。并向物业单位电梯管理人员了解平时电梯的运行情况,以便在保养时重点检查。向物管领取机房钥匙,开始逐台进行保养检查

二、保养工作内容

A) 机房保养工作:

1:在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌; 乘坐电梯运行至最高层,到达机房。

2: 检查曳引电动机、减速箱有无异常响声,如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油,对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。检查曳引电动机、减速箱与工字钢地脚螺栓有无松动现象,如有则应拧紧。

3: 检查限速器旋转销轴处应加润滑油,限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损,如磨严重则应更换并作必要调整;限速器夹绳钳口处应无污或异物,地脚螺栓应紧固。

4:清洁控制柜内务元器件,检查接触器、继电器动作是否正常,有无异常声帆触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修,整修达不到要求的则般换同型号规格的接触器、继电器;检查熔断器有无松动、发热现象,如有则处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常,如损坏则应予以更换。

5:检查制动片磨损情况,如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。检查报闸间隙,国标规定0.3-0.7mm(毫米),检查报闸动作是否异常,检查报闸下部有没有粉末装物体,如有则需要调整报闸。带减速箱的曳引机检查制动片磨损情况,如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

6:带夹绳器的需要观察夹绳钳口及绳槽处有无杂物。

7:检查钢丝绳磨损状况,有无断丝断股现象以及钢丝绳油污过多,是否需要清洗,钢丝绳是否打滑,必要时需告知用户单位进行停梯维修处理。

8:检查绳头棒的状态,检查绳头棒二次保护装置,检查绳头棒螺栓的位置,检查钢丝绳松紧程度,是否需要调整。

9:机房设备清洁卫生处理

B)井道及厅门的保养:

1:打开井道照明开关,关闭机房门,乘坐电梯运行至最高层,选择最高层下一层的内选按钮,工作人员出电梯,待电梯运行至最顶层下一层停梯后,用三角厅门钥匙开启厅门,将电梯轿顶检修开关打开,确认轿内无人乘坐后,关好电梯轿门和厅门。

2:打扫轿顶卫生,检查轿顶检修盒内插件的松动情况,检查轿顶照明灯,检查轿厢的晃动情况。

3:按动检修运行上下按钮,依次打扫各厅门门头灰尘以及厅门地坎之间灰尘

4:依次检查各厅门中缝间隙,边缝间隙,各滑块的固定情况和缺失情况,检查门钢丝绳断裂和氧化状态,开关门动作是否灵活可靠,强迫关门状态,检查门锁接点啮合间隙情况。要求门刀距厅门地坎5—8MM,门刀不能碰门轱辘,门刀与门轱辘间隙为左右各3MM,厅门不能从外面用手扒开,检查厅外开锁装置的动作状态。检查护脚板固定状态,是否与门刀摩擦。清除各厅门导轨的灰尘、油污。

5:检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒),缺油应及时加好;龃滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀,如开裂、膨胀则应更换。

6:清除对重架、对重块、检查对重压重装置状态。检查补偿链固定状态,检查补偿链对重侧二次保护固定状态。

7:导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸,用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

8:导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重、导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置;

9:安全钳故障:运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各活动部位灵活。

10:检查除最底层外所有厅门后,将电梯检修运行至最底层的上一层,以厅门高度中间位置停靠,拍下急停按钮,检查轿门及门机系统。

C)地坑部分保养:

1:维保人员在最底层厅门口待梯,设置障碍,防止人员靠近,待电梯开门后,将电梯呼至最高层,待电梯在最高层平层停梯后,打开厅门,进行地坑部分保养。

2:打开厅门后,拍下地坑急停按钮,打开地坑照明,观察地坑有无积水,有积水需通知甲方单位现场确认告知,要求使用单位近期进行积水处理或防水处理。

3:检查地坑爬梯状态,检查张紧装置动作是否正常,否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正位置,如未在正常位置则应扳回。张紧轮底平面距底坑地面距离应为500-50MM,超过规定的应予以截绳。

4: 对终端限位开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅门地坎以远50—70MM。 对终端极限开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅站地坎以远150~200MM。

5:检查补偿链与地面之间间隙,补偿链与地面之间距离为300MM以上。

6:检查对重缓冲距离,液压缓冲器缓冲距为250-400,聚氨酯或弹簧缓冲器缓冲距为150-350,不符合要求,应将对重下部缓冲压块拆卸,如没有,需通知甲方单位做停梯裁剪钢丝绳处理。

7:检查涨紧轮钢丝绳磨损情况,检查地坑照明情况,清理地坑杂物。

8:补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳,更换轴承;缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。应除去铁锈,补充液压油。

三、保养工作结束

1、检查完地坑后,将地坑照明关闭,恢复地坑急停开关,关闭厅门,确认电梯是否恢复正常。

2、乘坐电梯运行至机房,乘坐中观察有无异常,检查五方通话系统情况,至机房关闭轿厢照明,确认应急照明灯的情况,确认后打开轿厢照明,关闭井道照明,关闭机房门,并上锁。

3、填写《电梯月保养维修记录表》,请甲方单位电梯管理员确认签字,如有问题在记录单上门注明情况,表达要害,《电梯月保养维修记录表》一式两份,交予甲方签字后,交予甲方一份,另一份带回公司存档。 


电梯安装前的审批流程[09-04]

一、电梯选型要结合实际

从住户、楼层和成本等因素考虑,建议一梯两户住宅楼配备630千克的电梯,该类电梯允许运载一名坐轮椅的人加一名陪伴人员。一梯三户或一梯四户住宅楼,在条件允许下,配备800千克或以上的电梯。楼层在7层及以下,高度小于或等于18米住宅楼,配备病床电梯的额定速度不超过1米秒。

二、电梯设置要符合规范要求

在设计和施工时,就要保障后期电梯使用的安全,增设电梯的停靠层站尽量避免只通往业主的进户门厅或阳台,最好能与安全通道连通。通往机房或设备间的通道在任何情况下都要能安全、畅通地使用。如果现场情况无法满足电梯维修、救援人员借助消防通道或楼道实施救援的,通道必须按照相关标准规范要求设置。电梯井道的设置要特别注意底坑不能漏水或渗水,底坑、井道顶部空间、防水、玻璃井道外墙等符合标准。

三、日常使用要管理到位。

病床电梯属特种设备,需要使用单位落实安全管理主体责任,保障电梯的安全运行和及时有效的救援,如果没有物业公司或经合法成立的业主委员会作为使用单位的,按照有关规定,由电梯所有权人通过书面协议确定委托人或推荐人,由委托人或推荐人凭书面协议以使用单位名义办理该电梯使用登记。使用单位要至少设置一名取得《特种设备作业人员证》的电梯安全管理人员,承担安全管理职责。增设的住宅电梯要设置采用对讲系统的紧急报警装置,使用单位要保证电梯紧急报警装置能与值班人员及时有效联系。为保障事故赔付能力,增设电梯要投保电梯安全责任保险。


电梯修理之无机房电梯限速器的复位步骤[09-04]

电梯修理之无机房电梯限速器的复位步骤:

(1)由于此时限速器通过限速器钢丝绳、拉杆使安全钳也动作了,同时切断了安全回路,要先到控制柜侧,转入检修状态,短接安全回路;

(2)按上行按钮,使电梯向上运行一段距离,安全钳契块施放,使安全钳和限速器机械装置复位;

(3)松开按钮及安全回路短接线,在控制柜手动按下复位限速器电气开关的按钮。使限速器电器开关复位。 (4)进如轿顶,转检修,手动复位安全钳电器开关。

无机房电梯限速器安装于井道上部,有机房电梯安装在机房内。有机房电梯限速器可手动置位,也可手动复位电器开关,而无机房电梯限速器由于人无法靠近,要有动作和复位电器开关的线圈。


电梯及机房部分电气设计要点[09-04]

电梯及机房部分电气设计要点:

 A、机房内温度范围:5-40度,把山墙机房安装电暖气,没有条件开窗机房,应安装不小于200W轴流排风机,并可进行时控或温控。 

B、机房内配置:内线电话、应急照明、普通插座、门口设防鼠板。 

C、电梯机房供电应采用独立计量装置,由自维箱变供电机房,在电梯供电主回路设计量表,供物业内部考核使用。


选购电梯要考虑的几要素[09-04]

电梯在选购时需要考虑的几个问题:

安全性:唯有安全的产品,才能使人们用得放心,安全性无疑是选购家用电梯最重要的考虑对象。

美观性:根据正常的审美观,选购的家用电梯需要与现有的建筑及周围的环境融为一体,让其成为建筑的一部分,不要形成过于强烈的对比。

底坑:很多传统的家用电梯需要很深的底坑,这样就需要在家中进行底坑的建设,若是不想进行挖底坑,可以选择无底坑电梯或目前出现的最小只需50mm底坑的家用电梯。

土建:一般自带一体化井道的电梯是无需任何土建工程的,这取决于选择的家用电梯是不是自带井道。

维护保养:电梯后期的消费主要是维护和保养。清楚了解电梯维护保养次数和成本,还有使用年限,可以减少一些不必要的支出。


电梯变频器日常保养内容有哪些[09-04]

1、电梯电气室温度不能太高,否则变频器元件容易老化,最好装有空调,效果相当不错!

2、防止雨水淋湿,通常是在刮台风时,窗门被风吹坏而使变频器淋到雨水。

3、防雷电,这个就关系到整栋楼或整个小区防雷设施问题,被雷击的变频器一般损坏严重。

4、变频器的散热风扇要定时清尘,发现其有响声或不运转就要更换。

5、电梯电机有不正常响声通常是变频器有问题,如电机三相电流不平衡,这时最好就要维修,等到变频器完全不行则损坏可能比较严重。如果自己没有维修经验就不要自己维修,很多人把变频器弄得更坏


别墅电梯定期检修内容有哪些?[09-04]

很多别墅业主现在都比较喜欢在自己家居中安装家用电梯,由于家用电梯安装后完全没有公共场所安装的客梯那样使用频繁,因此一般是无需强制验收的,但是全面检查家用电梯的时间间隔不应该超过12个月,并且别墅电梯定期检修内容一个也不能少。

别墅电梯定期检修内容主要有:

1、门锁装置:家用电梯开门方式主要有手拉式以及自动式,一般人们比较喜爱手拉式,这类电梯门在使用过程中,一定要定期检测其门锁装置。

2、电气安全装置;查看电梯是否会存在短路情况,电路是否正常运行。

3、接地连续性; 

4、支撑和悬挂系统; 

5、驱动装置和制动器;

6、防止自由坠落和超速下降的装置,如:限速器和安全钳;

7、报警系统是否能正常工作; 

8、门保护装置(如:安全触板和光幕);

9、井道内表面的检查(如:距离、表面和锐边);

10、导轨和导靴运行是否顺滑,尤其是要注意导靴内的油量是否充足; 

11、照明和紧急照明是否能正常使用;

12、紧急操作装置是否灵敏。

总之,要想家用电梯使用长期性能稳定,那么一定要定期对其进行检修,并且家用电梯检修内容一个也不能少。


家里突然停电了,人在电梯里怎么办[09-04]

每生产一台电梯都会配断电应急平层(UPS),当人在电梯里突然停电时,UPS启动,电梯会自动下行至最近层,电梯门锁自动打开。并且每个电梯的操纵箱含有话机键,可以与其他人打电话进行求助。

联系我们

联系我们

常州市鼎菱电梯有限公司

手机:13401328499

电话:0519-83992586

传真:0519-83992586

邮箱:245809331@qq.com

地址:江苏省常州市雪堰镇葛巷上128号

非标刀具, 道路护栏, 玻璃转子流量计, 扩口机, 细长轴, 狄纳乔, 京式护栏,